Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

2021 est une nouvelle année record pour le marché de l’immobilier de logement, en lien avec le dynamisme des transactions immobilières dans l’ancien qui représentent les 9/10^è du marché et la progression du nombre de prêts aux logements accordés :

• 1 201 000 transactions dans le résidentiel ancien fin novembre soit + 17,5 % sur 1 an¹ et + 14,5 % depuis 2019 si l’on fait abstraction de l’année 2020 et son contexte sanitaire²
• 274 Md€ de prêts à l’habitat soit + 6,4 % par rapport à 2020 ; un montant qui surpasse celui de 2019 (258 Md€) :

L’année en dents de scie du nombre de prêts accordé en est une illustration. Ainsi, la fin de la période de confinement début mai 2021 a déclenché une forte reprise des demandes de prêts immobiliers. Cependant, le tassement intervenu après la hausse spectaculaire du 1^er semestre, indique l’aboutissement du rattrapage :

Cette contraction est concomitante avec la hausse des prix du logement et le resserrement de l’accès au crédit  :

• Des phénomènes exogènes lisibles, selon l’Observatoire, sur le 2^d semestre, avec une baisse moins rapide du montant global de crédits que celle de leur nombre, ce qui conduit à une progression du montant moyen des prêts octroyés sur la période³.

Pour mémoire, la mise en œuvre par les banques des règles d’octroi de crédits immobiliers  issues des recommandations du HCSF⁴ fin 2019 a été progressive sur certains critères jusqu’en décembre 2020, et les banques ont ainsi ménagé la transition en gardant une offre dynamique en 2021³.

• Les déclarations d’intention d’achat en cours ou à 12 mois sont en recul selon le baromètre « Epargne et placement BPCE / Audirep » de novembre 2021⁵ au contraire de la vague de mai 2021, ce qui corrobore le reflux amorcé. Le recul plus fort des intentions d’achat concerne plusieurs profils :
  • les plus jeunes (18-34 ans),
  • les ménages aux revenus modestes (< 1500 €/mois),
  • mais aussi des ménages aux revenus les plus aisés (> 5000 €/mois),

… ce recul prévisionnel devrait toucher plus particulièrement les primo-accédants et les investisseurs.

Le sujet de l’immobilier, cher aux Français, pourrait s’inviter au cœur des débats des candidats aux élections présidentielles :

• Selon Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du Groupe BPCE, dans sa conférence de presse du 18 janvier 2022⁵, « les projets immobiliers sont la grande affaire des Français ». Or, « l’évolution des projets immobiliers français montre un début de circonspection, voire d’éviction du marché, face à la montée des prix… Ce recul des projets devrait accompagner d’autres facteurs de ralentissement qui devraient progressivement entrer en action, notamment les incertitudes créées par les nouvelles réglementations thermiques ».
• Dans un article pour Capital le 3 janvier 2022, « 2022, une année immobilière de vérité », Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, précise : « … l’extinction des aides covid et du fameux quoi qu’il en coûte va rendre la situation des Français par rapport au logement difficilement tenable, pour le paiement des loyers… pour supporter les mensualités de remboursement des crédits immobiliers… pour absorber les taxes et impôts divers associés au logement… ».

La hausse des prix en France métropolitaine est un indicateur du dynamisme de l’immobilier de logement et la répartition dessine l’attractivité des régions et des typologies de biens.

• En France métropolitaine, la hausse des prix des logements anciens se poursuit (+ 7,4 % en année glissante au 3^è trimestre 2021) selon les Notaires de France¹.
• La déformation de la demande vers la province et les maisons perdure, même si elle est à relativiser au regard du volume global des transactions générées¹ :
  • + 8,8 % pour l’indice des prix en province, tous biens confondus, contre + 4 % en Île-de-France (en année glissante pour le 3^è trimestre 2021), ce qui traduit le un pouvoir d’achat plus fort pour certains habitants des grands centres métropolitains qui se déplacent vers les villes moyennes, par rapport à celui des populations locales ;
  • + 9 % pour l’indice des prix des maisons anciennes contre + 5,2 % pour l’indice des prix des appartements anciens (en année glissante pour le 3^è trimestre 2021), ce qui montre l’attractivité de cette typologie de biens à l’issue des confinements. Les progressions de prix sont encore plus contrastées en Île-de-France (+ 7 % contre + 2,5 %).

Yann Jéhanno, président de Laforêt France, réseau d’agences immobilières du groupe Arche, interviewé par Immomatin le 19 janvier 2022 revenait également sur les transactions dans son réseau en 2021 avec un constat similaire :

• « C’est dans les régions que la baisse des mises en vente est la plus spectaculaire (- 23 %)… Jamais les stocks n’ont été aussi bas… 2 régions attirent les clients, la Bretagne et la Normandie, très prisées depuis 18 mois… Elles attirent des Parisiens à un fort pouvoir d’achat… »

Une déformation de la morphologie du marché qui reste cependant limitée : les Notaires du Grand Paris annoncent pour 2021 un très bon niveau de transactions dans l’ancien en Île-de-France, tout en soulignant « une accalmie de l’activité en fin d’année après une période de forte accélération) »⁷ (accalmie qui, à l’instar de l’échelle métropolitaine, laisse présager un ralentissement en 2022) :

• 43 230 ventes de logements anciens enregistrées en Île-de-France de septembre à novembre 2021, soit – 14 % en année glissante -un recul à relativiser car la période en 2020 bénéficiait d’un fort rattrapage faisant suite au premier confinement ;
• L’activité en volume marque le pas mais reste encore 9 % au-dessus des ventes moyennes calculées sur les dernières années pour la période.

La forte poussée des prix de la Grande Couronne, très largement supérieure à celle des biens de Paris et de la Petite Couronne, illustre parfaitement l’orientation des ménages vers plus d’espaces, un coin de verdure, un environnement facilitant le télétravail⁷.

Selon Alain Tourdjman,  directeur des études et prospective du Groupe BPCE, « l’effet du DPE devrait s’accroître quand le marché se détendra, l’effet de sélectivité (étant) plus sensible lors des retournements … mais l’aide à la rénovation est de nature à pondérer les effets disruptifs sur les prix et la localisation ».

La refonte du DPE prévue par la loi Elan⁹ promulguée en 2018, et notamment l’opposabilité juridique des informations contenues dans le DPE, sont appliquées depuis le 1^er juillet 2021. L’instauration de contraintes progressives pesant sur les logements les plus énergivores (étiquettes énergétiques E, F et G) destinés à la location (à compter de 2023, travaux de rénovation obligatoires pour les logements classés F ou G, avant révision des loyers ; location interdite à compter de 2025 pour les étiquettes G, de 2028 pour les F, et de 2034 pour le E), vont contraindre les bailleurs et mettre sous pression la demande en logement des ménages.

Plusieurs articles sont parus sur l’attrait pour l’achat de biens énergivores, en jouant sur leur décote avec la perspective de les rénover. Pour référence, un article du 17 janvier 2022 dans Capital mentionnait le constat par la plateforme SeLoger d’un afflux d’annonces de vente pour des biens d’étiquettes F et G dans certaines villes¹⁰.

Néanmoins, selon les Notaires de France, « si la modification du DPE a pu laisser augurer d’une augmentation des volumes de vente des biens en classes F et G, les bases immobilières notariales, en l’état actuel, ne confortent pas cette analyse. Il apparaît trop tôt de pouvoir affirmer que cette tendance puisse exister »¹.

Ce qui est lisible à ce stade : « la performance énergétique globale du parc immobilier s’est, de façon générale, améliorée sur 10 ans »¹.

139 600 ventes de maisons individuelles sur 2021, soit une embellie de + 21,5 % sur 1 an glissant, mais un ralentissement plus brusque que pour le marché de l’ancien ou le marché de la construction neuve en général¹³ :

• – 13.9 % en décembre 2021 et – 3,0 % en évolution trimestrielle, l’année 2021 finit moins bien qu’elle avait commencé.
• Le ralentissement de fin d’année est plus marqué que pour l’ensemble du marché du logement, sans doute en lien avec son cœur de cible de ménages plus modestes que la moyenne des acquéreurs : plus impactés économiquement et plus concernés par le durcissement des politiques d’octroi des prêts⁴.
• Pour mémoire, les ménages aux revenus modestes montraient un recul plus fort des intentions d’achat de logement dans le baromètre « Epargne et placement BPCE / Audirep » de novembre 2021⁵.

Pour en savoir plus, consultez les analyses de BPCEL’Observatoire :

1. Chambre des notaires – Note de conjoncture immobilière – N° 54 – Janvier 2022
2. Notaires de France, communiqué de presse semaine de l’immobilier du 13 au 17 décembre 2021
3. L’ObservatoireCreditLogement / CSA : conférences du 21 janvier 2020 « 4^ème trimestre 2019 », du 19 janvier 2021 « 4^ème trimestre 2020 », du 20 janvier 2022 « 4^ème trimestre 2021 »
4. HCSF : le Haut Conseil de Stabilité Financière est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble. Le 20 décembre 2019, le HCSF a émis une recommandation aux établissements de crédits et relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier résidentiel. Cette recommandation a été ajustée le 27 janvier 2021.
5. Conférence de presse d’Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du Groupe BPCE, le 18 janvier 2022 : « Les projets immobiliers des Français : conjoncture et prévisions 2021/2022 » et le baromètre « Epargne et placement BPCE / Audirep » de novembre 2021 (https://groupebpce.com/etudes-economiques/rendez-vous-immobilier-conjoncture-et-perspectives-janvier-2022)
6. Sondage Harris Interactive « Les Français et l’immobilier : les multiples facettes de l’achat immobilier » pour le conseil Supérieur du Notariat du 5 au 15 octobre 2021. Questionnaire autoadministré par internet (CAWI, Computer-Assisted Web Interviewing) auprès de 1637 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus. Comparaison avec les résultats de la vague précédente du 28 juin au 8 juillet 2019, méthodologie identique, échantillon de 1505 personnes.
7. Source ADSN-BIEN – Notaires du Grand Paris, communiqué de presse mensuel du 27 janvier 2022 « Conjoncture immobilière francilienne en novembre 2021 : un ralentissement des volumes de ventes et des augmentations de prix plus modérées »
8. Diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE a perdu son caractère purement informatif pour devenir pleinement opposable. Sa méthode de calcul a été revue pour être plus fiable, et il a également été rendu plus lisible.L’article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, rend également désormais obligatoire la réalisation d’un audit énergétique en cas de vente de certains logements appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G  Cette mesure entrera en vigueur le 1^er septembre 2022.Plus d’informations sur https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe
9. Loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018, ayant principalement pour objectifs de construire plus, mieux et moins cher, restructurer et renforcer le secteur du logement social, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale, et améliorer le cadre de vie.
10. Article Capital du 17 janvier 2022 : « Immobilier locatif : ce que vous pouvez gagner à investir dans une passoire thermique ».
11. ECLN (Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs, une enquête réalisée par le service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique dans sa version nationale depuis 1995), Statinfo n° 428 – construction de logements à fin décembre 2021
12. ECLN, Statinfo n° 432 – commercialisation de logements neufs T4 2021, Statinfo n° 339 – commercialisation de logements neufs T4 2020
13. Markemétron n° 72_décembre 2021