Immobilier : les plus et les moins du budget 2025 pour les propriétaires et investisseurs

Est-ce l’étincelle qui permettra de rallumer le moteur immobilier ? Et de redonner un nouveau souffle au marché résidentiel encore encalminé ? Après des mois de débats houleux, un parcours chaotique et moult péripéties, la loi de finances pour 2025 a finalement été votée et promulguée le 14 février 2025 (JO du 16 février 2025).

Son volet logement comporte plusieurs dispositions phares. Défendues avec opiniâtreté par la ministre déléguée chargée du Logement, Valérie Létard, elles ont recueilli assez vite un consensus entre les groupes politiques et les deux assemblées parlementaires. Quel en sera l’impact pour le marché immobilier résidentiel ? Des experts du secteur, qui s’exprimaient le 18 février devant le Cercle des managers de l’immobilier, ont commenté les principaux changements.

La loi de finances pour 2025 étend le prêt à taux zéro (PTZ) à tous les logements neufs, tant pour l’habitat collectif qu’individuel, sur l’ensemble du territoire du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027. Soumis à conditions de ressources, ce prêt sans intérêts ni frais de dossier constitue le principal dispositif de soutien aux primo-accédants pour devenir propriétaires.

Son élargissement, soutenu par le gouvernement, est présenté par les pouvoirs publics comme « une mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d’accéder à la propriété. » En revanche, le PTZ dans l’ancien reste inchangé. Les ménages éligibles pourront en bénéficier dans les zones uniquement détendues en contrepartie d’un effort sur les travaux de rénovation énergétique.

« Le budget 2025 va dans le bon sens, commente Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB (Fédération française du bâtiment), qui représente des constructeurs de maisons, des promoteurs immobiliers et des aménageurs. Conjuguées à la poursuite de la baisse des taux immobiliers, les mesures prises comme le retour du PTZ devraient permettre de conjurer la spirale infernale de la baisse d’activité dans le neuf. » Mais également d’atténuer l’effet des élections municipales de 2026, leur proximité freinant traditionnellement les octrois des permis de construire.

Restent à préciser les contours du PTZ, nouvelle version. Ses modalités d’obtention, comme les conditions de ressources de l’emprunteur pour y être éligible et les quotités de financement selon les revenus, doivent encore être définies par décret. Peut-il y avoir des différences selon qu’il s’agisse d’acheter un logement collectif ou une maison individuelle ? La question se pose.

Au demeurant, la mesure devrait dynamiser l’activité. « Le PTZ 2025 permettrait la vente de 30.000 nouveaux logements cette année », évalue Grégory Monod. Autre bonne nouvelle, « d’après nos sondages, assure-t-il, les établissements bancaires sont prêts pour distribuer le PTZ dès le 1^er avril. »

La seconde disposition favorable du budget 2025 pour le marché immobilier concerne un coup de pouce significatif aux donations. Ainsi, les dons familiaux d’argent (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit pour l’achat d’un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement ou VEFA) destiné à l’habitation principale ou à la location de longue durée. Dans ce cas, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.

Cette exonération est plafonnée à 100.000 euros par donateur et 300.000 euros par bénéficiaire à condition de conserver le bien pendant au moins cinq ans à compter de la date d’acquisition ou de la date d’achèvement des travaux. La mesure s’applique au lendemain de la promulgation de la loi et jusqu’au 31 décembre 2026.

« Il est difficile d’évaluer l’impact de ce type de mesure qui ne sera effective que pendant deux ans, souligne Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Toutefois, elle pourrait donner lieu à la moitié des ventes faites sous le régime Pinel, soit la moitié d’au moins 60.000 à 65.000 logements en moyenne par an. »

« Cette mesure aura un effet positif sur la confiance des ménages en permettant une amorce financière qui manque cruellement aujourd’hui, se réjouit aussi Grégory Monod. Couplée à celle sur le PTZ, elle pourra sauver la filière du neuf. » Il regrette cependant un « rabotage de dernière minute de Bercy qui a sorti, contrairement à la position des parlementaires en commission mixte paritaire, la construction de logement. »

Or, dans une communication du ministère du logement sur le budget 2025, il est indiqué que cette exonération est […] « une incitation forte à la construction et à la transmission de patrimoine jusqu’à fin 2026. » De même la maison individuelle est-elle dans ce dispositif ? Il sera nécessaire que la doctrine fiscale précise la portée exacte de la mesure sinon la donation pourra être remise en cause.

Contrairement aux deux mesures précédentes, cette disposition est jugée défavorable aux acquéreurs et fait grincer des dents. La loi de finances pour 2025 donne ainsi la possibilité aux collectivités locales d’augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), improprement dénommés « frais de notaire », sur les achats immobiliers à partir du 1er avril. Ces frais sont progressifs et varient en fonction de la valeur d’achat du bien avec un plafond fixé dorénavant à 5 %.

En revanche, pour ne pas reprendre d’une main ce qui est donné de l’autre, les primo-accédants ne seront pas concernés par cette hausse pour la fraction de la valeur du bien acquis inférieure ou égale à 250.000 euros. En outre, cette mesure ne s’applique que pour une durée de trois ans, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

D’ores et déjà, plusieurs départements dont la Ville de Paris, qui dispose à la fois de compétences communales et départementales, ont annoncé faire passer de 4,5 % à 5 % le taux des DMTO à compter du 1er avril comme l’y autorise la loi. Même si ce relèvement n’est pas une obligation, de nombreux autres départements en quête de recettes supplémentaires et confrontés à des budgets contraints, devraient également relever ce taux.

Attention, le taux applicable aux transactions est celui en vigueur lors de la vente effective. Si l’acquéreur a signé un compromis ou une promesse de vente antérieure à la hausse des DMTO, il ne peut bénéficier de l’ancien taux. « Nous avons déjà mis des clauses à ce sujet dans certains compromis de vente pour prévenir de l’augmentation des DMTO au moment de la signature de l’acte authentique », illustre Delphine Rouxel, présidente du réseau Nestenn.

Des professionnels dénoncent un très mauvais coup porté au marché. C’est le cas de Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), qui dans un communiqué estime que cette « hausse est tout sauf anodine : elle représente 1.500 euros supplémentaires pour un achat de 300.000 euros. » Même si cela ne paraît pas très élevé, cela s’ajoute à l’augmentation régulière de la taxe foncière. De plus, déplore-t-il, si la mesure est provisoire, « nous le savons tous : en matière de fiscalité l’éphémère a la fâcheuse tendance à devenir pérenne. »

La loi de finances accroît la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier, mis en location meublée non professionnelle (LMNP), en réintégrant l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables, dans le calcul de la plus-value de cession.

Echappent toutefois à cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées. En revanche, les résidences de tourisme y sont soumises. Au demeurant, les propriétaires restent exemptés d’impôt sur les plus-values de cession après une détention de 22 ans de leur logement et de cotisations sociales après 30 ans.

D’autres mesures pénalisantes pour la fiscalité locative dans le budget 2025 n’ont finalement pas été retenues. Mais, une remise à plat plus globale de la fiscalité locative et du statut du bailleur privé est à l’étude comme annoncé par Valérie Létard. Parmi les pistes évoquées dans un entretien accordé le 17 février à « l’Opinion », la ministre cite l’instauration d’un abattement ou d’un amortissement ainsi que l’alignement sur la fiscalité des placements financiers (prélèvement forfaitaire unique (PFU) dit « flat tax » de 30 % qui s’applique aux revenus du capital). Vraisemblablement, des mesures concrètes n’en découleraient pas avant 2026.

« Comme nous l’avons promis à Valérie Létard, confie de son côté Pascal Boulanger, nous allons travailler sur le sujet du statut du bailleur privé et lui remettre fin mars des propositions très sérieuses en la matière. »

Par Anne-Sophie Vion, Les Echos – Publié le 21 févr. 2025 à 07:30Mis à jour le 21 févr. 2025 à 10:52

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