Dans un peu plus de 2 ans se dérouleront à Paris, les JO d’été. Cet évènement mondial donne un coup d’accélérateur au développement urbain de certaines villes ou quartiers. A cette date, des lignes du Grand Paris Express seront mises en service. Coup de projecteur sur ces communes qui devraient profiter de ce double effet JO et nouveau mode de transports en commun.
Dans presque deux ans, les 23e Jeux Olympiques et Paralympiques d’été se tiendront à Paris. La capitale et plus une vingtaine de villes (en Ile-de France et en région) seront les hôtes des compétitions. Cette préparation de longue haleine rime presque toujours avec la construction de sites sportifs, la restructuration d’équipements existants et la réalisation de grandes opérations d’urbanisme visant à créer ou à réaménager des quartiers. Cet évènement sportif a donné un coup d’accélérateur aux chantiers du Grand Paris Express (GPE), ce futur moyen de transport de 200 kilomètres qui avec ses 66 nouvelles gares irriguera toute la région parisienne.
Même si l’on sait que deux lignes (16 et 17) de ce futur super-métro ne seront finalement pas livrées à temps pour les JO, leur mise en service en 2026, améliorera la desserte des villes concernées. Cet atout devrait les rendre plus attractives pour y vivre et se déplacer. Publiée fin 2021 par les Notaires du Grand Paris, une étude sur ce sujet a analysé les marchés immobiliers situés dans un rayon de 800 mètres autour des futures stations et dans un périmètre plus large distant de 800 m à 1,5 kilomètre.
Il en ressort que cette infrastructure majeure à l’échelle de l’Ile-de-France est « pour l’instant sans impact sur le prix des logements anciens » ajoutant que « la restructuration urbaine étant progressive, elle s’accompagne de nuisances différant probablement le phénomène de valorisation ».
Si l’on observe l’évolution des prix des communes qui accueilleront à la fois des épreuves des JO et seront desservies par le GPE, on relève effectivement des parcours assez disparates. Il y a déjà des villes gagnantes qui ont déjà profité de ce double effet et qui vont à terme se continuer de se transformer. C’est déjà le cas de plusieurs villes du 93, un département qui constitue une base importante dans l’organisation des jeux. En première ligne, on relève Saint-Denis qui avec le Stade de France, le futur centre aquatique et le village des athlètes (à cheval sur les villes de l’Ile-Saint-Denis et de Saint-Ouen) sera un spot majeur.
En outre, cette ville sera un « noeud » de transports en commun car en plus des lignes de métro et de RER, elle fera la jonction entre quatre lignes du GPE (14, 15, 16, 18). « En deux ans, les prix ont quasiment doublé presque partout dans la ville avec toujours un afflux notable d’investisseurs attirés par des valeurs encore attractives pour une commune limitrophe de Paris. Ils sont friands de logements anciens avec travaux », constate Patricia Cohen, directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier à Saint-Denis.
« La ville plaît car elle dynamique, jeune, près de Paris et compte beaucoup de projets de développement », ajoute cette dernière. Cette hausse des valeurs touche des quartiers directement concernés par les JO. Ainsi, fin mars « Plaine Stade de France » et « Saint-Denis Pleyel » se sont respectivement appréciés sur an de 12,6 % et de 11 % », précise Michel Platéro, président de la Fnaim du Grand Paris.
Par effet de contagion, les villes limitrophes bénéficient comme Pantin, Saint-Ouen et Aubervilliers bénéficient de cet élan. Dans cette dernière commune, les prix progressent. « Encore relativement bon marché, le m2 avoisine dans certains secteurs 4.200 € soit 20 % de plus qu’il y a 2 ans. On continue de prospecter sur ce territoire pour nos clients investisseurs car la ville, à terme desservie par le GPE, et devrait encore évoluer favorablement », affirment Lior et Raphaël Pardo, co-fondateurs d’ « Investir dans l’ancien ». Un peu plus éloignées mais sur le trajet du GPE, La Courneuve et Le Bourget pourraient se révéler des villes à fort potentiel. En 5 ans, leurs valeurs respectives n’ont augmenté que de 9 % et 15,5 %.
Dans le 92, Nanterre accueillera plusieurs disciplines, notamment à l’Arena, et disposera de deux nouvelles gares de la ligne 15 du GPE (La Boule et La Folie) et du RER E en 2030. En 3 et 5 ans, l’immobilier dans la préfecture des Hauts-de-Seine s’est respectivement adjugé 13,1 % et 19,5 %. Attractive, car à deux pas de La Défense et de Paris, cette ville en pleine métamorphose disposerait encore de potentiel pour se valoriser.
Dans le même département, des communes chères et plus résidentielles ayant déjà une forte notoriété comme Boulogne-Billancourt et Colombes affichent des prix déjà hauts qui pourraient être moins impactés par ce double effet JO et GPE. Même analyse pour Versailles dans le 78.
Avant d’acheter, les investisseurs devront s’informer sur l’existence (ou pas) de l’encadrement des loyers. Cette mesure est en vigueur à Paris, à Plaine-Commune et à Est Ensemble, deux entités qui regroupent chacun 9 villes du 93.
Dans la capitale qui sera l’épicentre de la compétition avec 12 sites, les perspectives de marché sont plus mesurées compte tenu des niveaux déjà élevés. Même si les prix commencent à reculer légèrement, la clientèle étrangère fortunée pourrait signer son vrai retour, en choisissant d’investir des biens de standing afin notamment de profiter des Jeux.
Selon le dernier « City Index » de Barnes International, Paris se classe dans le top 5 mondial des villes appréciées des ménages plus riches et des investisseurs internationaux. Outre son décor historique, la ville lumière est encore « bon marché » comparativement à d’autres capitales comme Londres, New York et Tokyo.
