Loyers : 3 solutions pour sécuriser les paiements

Investir dans l’immobilier, c’est rentable sur le papier. Nettement moins quand le locataire ne paie plus. Pour se couvrir contre d’éventuels loyers impayés, un bailleur dispose aujourd’hui de moyens efficaces. Eventail des solutions.

La baisse de l’activité économique liée à la crise sanitaire a fragilisé la situation financière de nombreux Français. Dans ce contexte, certains locataires pourraient, dans les prochains mois, être plus nombreux à rencontrer des difficultés à régler leur loyer . D’autant plus que « suite aux confinements, les relances pour retard de paiement ont explosé. La dégradation est en constante progression depuis plusieurs mois et s’est amplifiée depuis cet automne », constate Arnaud Hacquart, président d’Imodirect, une agence immobilière en ligne spécialisée dans la gestion locative. 

S’il est généralement difficile pour un bailleur de renforcer ou de changer sa protection de loyers impayés en cours de bail, il faut s’occuper de ce sujet dès que le nouveau locataire est choisi. Afin de se protéger du risque locatif et des dégradations du logement, trois solutions sont à la disposition du propriétaire.

  1. Caution solidaire

Pratiquée depuis des années, cette solution à « l’ancienne » consiste à demander au candidat locataire de présenter la caution d’une tierce personne. Cette dernière doit s’engager auprès du bailleur pour se substituer au locataire, si, en cours de bail, il n’était plus en mesure d’acquitter son loyer. Il convient donc d’être attentif à la solidité financière de ce garant. Gratuite, cette protection facile à mettre en place est exclusive. En effet, une fois choisie, il devient impossible pour le propriétaire de la cumuler avec une garantie de loyers impayés, sauf si le locataire est apprenti ou étudiant.

  1. Garantie Loyers Impayés

La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat souscrit auprès d’une compagnie d’assurances afin de se prémunir du non-paiement des loyers. En cas de sinistre, le bailleur est indemnisé dès le premier impayé. Il existe des contrats collectifs proposés par des professionnels de l’immobilier (réseaux immobiliers, administrateurs de biens, syndics, promoteurs) dont les tarifs ont été prénégociés. Ils les proposent leurs clients moyennant un coût de 2 à 3 % du prix du loyer. 

Des contrats analogues peuvent aussi être souscrits directement par les particuliers auprès des assureurs. Ces couvertures sont facturées entre 3 % et 3,5 %. « Il convient d’être attentif aux particularités de chaque contrat, notamment en matière de franchise, de nature du sinistre, de montant et de durée d’indemnisation », avertit Julien Guillaume, directeur de plusieurs agences immobilières Orpi dans le 14e arrondissement de Paris. De plus, tous les locataires n’entrent pas toujours dans les critères d’éligibilité de ces contrats. « Il ne suffit pas de vouloir s’assurer pour obtenir le feu vert de la compagnie », prévient Julien Guillaume. La demande est en amont examinée de près par l’assureur. Ce dernier préfère que l’occupant soit en CDI ou ait achevé sa période d’essai. 

Autre critère d’acceptation important : le locataire doit percevoir des revenus mensuels nets (hors primes, heures supplémentaires, aides) entre 2,5 et 3 fois supérieurs au prix du loyer (charges comprises). Si la souscription se réalise avec un locataire déjà en place (donc en cours de bail), il faudra apporter la preuve que ce dernier est à jour de ses paiements et n’a pas d’impayés dans les six mois précédant la demande. 

Autre écueil à éviter : respecter à la lettre le processus de demande d’indemnisation indiqué par l’assureur. Dès le premier retard de paiement, le bailleur (ou son gestionnaire) convient de vite relancer le locataire en respectant le timing et les formes, sous peine de se voir refuser le remboursement des loyers manquants. Facultative « cette dépense est toujours supportée par le bailleur, elle est néanmoins déductible de ses revenus fonciers », signale Arnaud Hacquart.

  1. Garantie Visale

Mise en place par les pouvoirs publics et proposée par Action Logement, la Garantie Visale a l’avantage d’être gratuite pour le bailleur et le locataire. Elle est souscrite de concert par les deux parties au moment de la signature du bail. Cette protection s’adresse à un public ciblé : les locataires, âgés de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation (étudiant, apprenti, formation) ; les salariés de plus 30 ans, à condition d’entrer dans leur logement moins de six mois après le début de leur contrat (CDD, CDI…) ou de leur mutation ; les personnes titulaires d’un bail mobilité. 

Cette assurance couvre le règlement des loyers non payés pendant au maximum 36 mensualités (bail de 3 ans) dans la limite d’un loyer de 1.500 euros par mois (charges comprises) en Ile-de-France et de 1.200 euros par mois dans le reste du territoire. Cette couverture s’applique aux locations nues et meublées. 

Pour faire face aux problèmes financiers rencontrés par certains ménages liés au Covid-19, Action Logement accorde une aide exceptionnelle de 150 euros par mois à l’attention des locataires (sous conditions de ressources). Pour y être éligible, certaines conditions sont requises. Il faut entre autres que le locataire enregistre une baisse de ses revenus mensuels d’au moins 15 %. Ce coup de pouce financier de quelques mois concerne les salariés et les chômeurs.

4. Assurance souscrite par le locataire 

Depuis peu, de jeunes acteurs en ligne (Garanteme, Unkle, Cautioneo) proposent aux locataires qui le souhaitent d’obtenir une garantie locative d’un organisme privé. Elle sera attribuée après examen de leur dossier. Cette démarche à l’initiative du candidat locataire lui permet ainsi de présenter au bailleur un dossier sécurisé. Le prix de service coûte au locataire entre 3 ou 4 % du montant de son futur loyer. « C’est une solution alternative à la GLI et utile lorsque les locataires sont dans des situations particulières (expatriés, indépendants, chefs d’entreprise) », précise Arnaud Hacquart. 

Laurence Boccara - Publié le 28 janv. 2021 à 12:11 – Les Echos