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Lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), KYC1 : un enjeu commun à tous les acteurs de l’immobilier.
De strictes obligations pèsent sur les professionnels de l’immobilier – agents immobiliers et administrateurs de biens notamment – ainsi que sur leurs partenaires, banquiers, assureurs par exemple. Dans le secteur immobilier, les agents immobiliers sont les plus impactés, 70% des sanctions2 de la Commission Nationale des Sanctions (CNS)3 étant prononcées à leur encontre. Dès lors, il est important de mieux cerner les enjeux de la LCB-FT et d’en comprendre les obligations afin d’éviter de sérieuses difficultés.
Blanchiment de capitaux, financement du terrorisme, KYC1… De quoi parle-t-on ?
La puissance publique cible depuis plusieurs années la délinquance en cherchant à la frapper au portefeuille. Pour cela, en application de la réglementation LCB-FT4, elle oblige les professionnels de l’immobilier à mettre en place des mesures et des contrôles afin d’identifier des situations pouvant favoriser la réalisation d’opérations de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme. Ces pratiques de surveillance sont regroupées sous le terme anglais de KYC, acronyme de “ Know Your Customer ”, pour “ connaître votre client ”. Elles consistent notamment pour ces professionnels à connaître le client avec qui une relation d’affaire est créée5 et à mieux comprendre le contexte de l’opération envisagée, et ce avant l’entrée en relation d’affaire et tout au long de cette dernière. Concrètement le professionnel doit obtenir un certain nombre d’informations et de documents concernant notamment :
Les professionnels de l’immobilier sont soumis à cette réglementation pour leurs activités d’achat et de vente depuis 2009 et pour les activités locatives depuis 20162. Elle s’inscrit dans un contexte international et trouve à s’appliquer en France par le biais de la transposition de directives européennes.
En quoi l’immobilier est-il un secteur sensible ?
Le secteur de l’immobilier est jugé par les autorités comme particulièrement vulnérable. En effet, par leur nature même, les opérations immobilières sont fortement exposées aux risques de blanchiment de capitaux. Elles sont nombreuses (plus d’un million par an6), reposent sur des montants en jeu conséquents et sur des modes de financement variés, rendant plus difficile la détection des opérations suspicieuses ou illicites. Enfin, si les activités d’acquisition et de vente immobilières se retrouvent souvent dans des schémas de blanchiment, les locations sont quant à elles assez sensibles pour tout ce qui a trait à l’hébergement de personnes liées à des activités de terrorisme.
La difficulté vient donc de la variété des situations rencontrées par les agents immobiliers et de la banalité apparente des opérations et des clients à risque. Ainsi, si l’immobilier de luxe apparaît comme le vecteur privilégié de ces activités délictueuses, Tracfin7 (organisme de renseignement financier du Ministère de l’Action et des Comptes publics) souligne néanmoins que les opérations douteuses ne concernent pas que des montants élevés ou des opérations liées à l’immobilier de prestige. Sont souvent citées des opérations liées par exemple à des biens immobiliers dont la valeur ne dépasse pas les 300 000 euros.
Quelles obligations ? Pour qui ?
Tous les professionnels concernés8 sont dans l’obligation d’identifier les situations pouvant potentiellement présenter des risques de blanchiment de capitaux et/ou de financement de terrorisme (BC-FT) du fait de leurs activités et de les gérer au mieux. Concrètement, chacun doit réaliser la même approche, notamment :
En marge des règles obligatoires, la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) et Tracfin7, ont publié des « Lignes Directrices » spécifiques aux acteurs de l’immobilier5 afin de les aider dans cette démarche.
Pour ne pas décourager et permettre une lutte efficace, elles précisent notamment que les mesures inhérentes à chaque professionnel doivent être adaptées à la taille de son entreprise et modulées selon le degré de risque pressenti du client.
Soupçon : de quoi s’agit-il ?
Dans ce cadre, il peut donc arriver que les professionnels de l’immobilier se retrouvent face à des sommes ou des opérations dont ils savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner9, que l’origine est illégale, qu’elles découlent d’une fraude fiscale ou ont pour but le financement du terrorisme.
Dans ce cas, et après une réflexion objective et méthodique du professionnel, le soupçon devra être déclaré. Cette déclaration sera faite auprès de Tracfin7 et sera strictement confidentielle. Tracfin7 peut d’ailleurs exercer un droit d’opposition et suspendre pendant dix jours au plus la réalisation d’une opération immobilière. Ce temps doit lui permettre de réaliser des vérifications complémentaires. Le client ne saura pas qui est à l’origine de ce contrôle.
Contrôles et sanctions : pour qui ? À quelle hauteur ?
Le respect de ces obligations par les professionnels de l’immobilier fait l’objet de contrôles tout au long de l’année. Ceux-ci sont conduits à tout moment par la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), qui vérifie, auprès de chaque professionnel contrôlé, que le dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme est bien formalisé, actualisé et exhaustif.
En cas de manquement, la DGCCRF dresse un procès-verbal qui est alors transmis à la Commission Nationale des Sanctions (CNS)3. Cette dernière est la seule compétente pour déterminer la sanction administrative appropriée, allant de l’avertissement au retrait de la carte professionnelle ou de l’agrément, en passant par l’interdiction temporaire d’exercer. En outre, la loi lui donne la possibilité de prononcer des sanctions pécuniaires pouvant aller jusqu’à 5 millions d’euros.
On l’aura compris, les règles sont exigeantes. Elles varient d’une situation à l’autre et rendent ainsi indispensable pour chaque agent immobilier une parfaite compréhension de ses obligations. Outre les efforts déployés par les pouvoirs publics, les syndicats, groupements et associations professionnelles par exemple, ont mis à disposition de leurs membres des formations et supports pour les y aider.
Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, tous les acteurs sont responsables du respect de leur dispositif LCB-FT. Ainsi, les obligations des uns ne dispensent pas les autres de réaliser les contrôles obligatoires.
| Des professionnels de l’immobilier eux aussi soumis aux contrôles de leurs partenaires
Les établissements financiers sont assujettis aux obligations LCB-FT, au même titre que les professionnels de l’immobilier. Des vérifications sont menées à chaque maillon de la chaîne. Ainsi, les professionnels de l’immobilier adressent à leurs partenaires, comme les banques ou les assureurs, les justificatifs KYC les concernant (ex : Kbis, derniers bilans, pièce d’identité des dirigeants…). “ La communication de ces pièces revêt un caractère obligatoire “ rappelle Emmanuelle Renon, Directrice Clients de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), filiale du groupe BPCE. Et de préciser : “ Si un professionnel de l’immobilier ne nous communique pas ces documents quand nous les lui demandons, à l’entrée en relation ou tout au long de la vie du contrat qui nous lie, nous n’avons pas/plus le droit de travailler avec lui et il ne peut pas/plus obtenir son attestation de garantie ”. CEGC se doit d’assurer la parfaite régularité du dossier KYC1 des administrateurs de biens et agents immobiliers qu’elle garantit au titre de la loi Hoguet, cela fait partie intégrante de l’image de sérieux de ses clients. |
Documents de référence, pour en savoir plus :
https://www.economie.gouv.fr/files/Doc_Communication_LD_immobilier_nov2018.pdf
https://www.economie.gouv.fr/files/LDimmobilier_VF_nov2018.pdf
A noter que ce dernier document contient des cas concrets (en annexes) de Typologies de situations à risque, ainsi qu’une liste de critères d’alertes spécifiques aux professions de l’immobilier.
Cette newsletter a une vocation d’information générale non exhaustive. Elle ne saurait constituer ou être interprétée comme un acte de conseil juridique.
Références
1 « Know Your Customer », pour « connaître votre client »
2 Présentation publique du rapport d’activité 2018 de la Commission Nationale des Sanctions 2018 et interview de son président, Francis LAMY dans le Journal de l’Agence, 25/09/2019
3 La Commission nationale des sanctions (CNS), instituée par la loi auprès du ministre de l’Economie, est une institution indépendante chargée de sanctionner les manquements commis par certains professionnels, dont les agents immobiliers, en ne respectant pas leurs obligations en matière de LCB-FT.
4 Si les professionnels de l’immobilier sont assujettis aux règles en la matière depuis 1998 en application de l’article 98 de la loi n°98-546 du 2 juillet 1998 (article L561-2 8° du Code Monétaire et Financier), c’est la transposition de la 3e directive européenne anti-blanchiment (n°2005/60/CE du 26 octobre 2005, relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme) en 2009, qui a renforcé l’effectivité du respect des règles via la mise en place du dispositif de contrôle et de sanction par l’Ordonnance n°2009-104 du 30 janvier 2009. L’ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 (transposition de la directive européenne n° 2015/849/UE du 20 mai 2015) est venue renforcer le dispositif français de LCB-FT.
5 En marge des règles obligatoires, la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) et Tracfin7, ont publié des « Lignes Directrices » spécifiques aux acteurs de l’immobilier afin de les aider dans leur démarche. Elles distinguent notamment les obligations pour les « relations d’affaires » (ou « clients habituels ») et celles pour les « clients occasionnels », ce cas de figure n’étant pas exonéré de mesures de vigilance à mettre en œuvre. Pour en savoir plus, voir les documents de référence.
6 2019, notamment Chambre des notaires de Paris.
7 Tracfin : Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins.
8 En vertu de l’article L. 561-2 8° du code monétaire et financier, sont soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, les professionnels exerçant les activités mentionnées aux 1°, 2°, 4°, 5°, 8° et 9° de l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet ». Sont concernées les personnes physiques ou morales, tous les métiers de la transaction, de la location et du syndic sont assujettis à ces obligations : dirigeants, négociateurs, salariés, indépendants, mandataires, têtes de réseaux, etc.
9 Déclarations de soupçon : au sens des « Lignes Directrices », les opérations devant faire l’objet d’un signalement sont celles portant sur les sommes ou les opérations provenant d’une infraction passible d’une peine privative de liberté > 1an et/ou participant au FT, et/ou provenant de fraude fiscale.
