Marché du logement : le coup de frein consécutif à la crise sanitaire de la Covid-19 est-il durable ?
Le point de vue d’Alain Tourdjman, Directeur finance et stratégie, veille et prospective du Groupe BPCE.
Un attachement à la propriété résidentielle qui ne se dément pas
Les français ont une longue tradition de construction et une forte aspiration à la propriété de leur logement. Selon l’Insee, plus de la moitié des français (57 %) sont propriétaires et cette proportion augmente avec l’âge pour atteindre 75 % après 65 ans.
Le logement en France s’affirme en 2020 comme un objectif de construction de vie, un moyen d’orienter le destin social de la famille et une façon décisive dans cette période de préparation de l’allongement de la vie de se constituer un patrimoine.
Être propriétaire de son logement, c’est « un objectif de vie à atteindre » pour 77 % des Français (+ 2 points depuis 2019), « un investissement financier intéressant » pour 87 % (+ 2 points) et la « première étape de la constitution d’un patrimoine » pour 90 % (+ 2 points) selon l’institut d’études OpinionWay1.
Même au cœur de la crise sanitaire, fin avril, les Français sont restés confiants dans l’immobilier qui conserve son image de placement stable, devant les placements financiers (55 % plutôt d’accord ou tout à fait d’accord) selon un sondage Audirep2.
Des conditions pour l’accession à la propriété toujours favorables
Structurellement, il n’y a pas d’obstacle à l’accession à la propriété : les anticipations d’augmentation des prix de l’immobilier restent contenues…
… les taux d’intérêt pratiqués sur les crédits nouveaux au logement restent extrêmement bas et favorables.
La situation d’aujourd’hui n’est en rien comparable avec la crise de 2008-2009 pendant laquelle les taux étaient remontés au-delà de 5 % contre une progression de 0,1 % en 2020 (de 1,15 % à 1,26 % selon la Banque de France). Or, les taux bas constituent un élément majeur de contexte de l’environnement de logement. Cet environnement favorable devrait perdurer, en lien avec la politique accommodante de la Banque Centrale Européenne.
La France devrait bénéficier de 40 milliards d’euros pour alimenter son plan de relance présenté début septembre avec des enjeux en prise directe avec l’immobilier : environnementaux (conversion écologique), économiques (construction, rénovation, emploi), sociaux (services de l’habitat)3.
Le recul des transactions dans l’ancien sera limité en 2020, mais 2021 accusera un effet de traîne
Le marché résidentiel de l’ancien qui représente trois quarts des transactions a un peu rattrapé son retard inhérent au confinement et à la suspension des signatures de compromis. En juillet 2020, le recul du nombre de transactions n’était plus que de – 3 % à 990.0004 par rapport à juillet 2019, contre – 62 % en mai pour les 3 mois précédents, en liaison avec le confinement.
Juin a vu se concrétiser le dénouement de nombreuses opérations, ce rattrapage amenant un dépassement du nombre de ventes signées par rapport à la même époque en 2019.
Les transactions dans l’ancien pour 2020 devraient donc accuser un recul limité. Toutefois, 2021 subira un effet de traîne lié au déficit de visites et de signatures des avant-contrats, qui sera visible dans les chiffres des ventes définitives décalées dans le temps.
La poursuite du ralentissement est à lier aussi à l’humeur des Français et aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
Poursuite de la pandémie, bouleversement économique, restrictions individuelles, réorganisation du travail… La période est à l’incertitude pour les Français et se traduit par un attentisme inhérent à des difficultés économiques pour certains, à la reconsidération du type de logement souhaité au regard des changements de modes de travail pour d’autres.
Du côté des autorités, le resserrement des conditions d’octroi de crédits en discussion au niveau du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) – durée des prêts limitée à 25 ans maximum, taux d’effort n’excédant pas un tiers du revenu – limitera les possibilités d’accession à la propriété des ménages les plus modestes.
Le marché du neuf est plus impacté que le marché de l’ancien
Déjà sur une inflexion baissière fin 2019, le marché du neuf connaît un net recul, particulièrement sur la construction. Au plus fort de la crise, de mars à mai, ce sont 30.000 mises en chantier de logements ou constructions qui ont été perdues (soit environ 7 %). Depuis, la baisse s’est stabilisée, et si le niveau est certes plus bas que les 3 années précédentes (à 380.300 mises en chantier en août 2020 contre 428.400 au plus haut en 2017)5, il est loin des bas de crise à 320.000 ou 330.000.
Une situation plutôt rassurante, et raison pour laquelle le gouvernement n’envisage pas un grand plan de relance sur la construction.
Cependant, il faut rester en alerte, car les autorisations de chantiers, qui sont un indicateur avancé des constructions futures, ont connu une baisse beaucoup plus sensible à 13 %. Jusqu’à fin août, le retrait par rapport à l’année précédente s’établit à environ 60.000 autorisations5. Un recul qui se matérialisera dans les prochaines années et aura des répercussions sur la promotion immobilière qui subit déjà les effets du cycle électoral (report des élections municipales pour beaucoup de villes, remise en cause de certains projets avec la montée en puissance des équipes écologistes).
Le plan de relance du gouvernement apportera un appel d’air à l’économie et indirectement au marché de la transaction, mais ses effets ne seront pas immédiats
Le plan de relance marque un tournant : il affiche la volonté du gouvernement de mettre en œuvre un vaste chantier de rénovation énergétique. Déjà amorcé pour le logement social, il devrait se prolonger vers le logement privé à une vitesse supérieure, à partir de janvier 2021, avec la généralisation à l’ensemble des ménages6 de « MaPrimeRénov’ », une prime attribuée pour financer des travaux ou dépenses de rénovation énergétique. Un coup de pouce pour la gestion locative à moindre frais pour les bailleurs7 qui pourront bénéficier de ces aides, et un effet dans un second temps sur la mobilité des ménages vers des biens plus valorisés.
La construction ne bénéficiera pas immédiatement de cette relance : le secteur est déjà contraint par la cherté du foncier qui ne va pas s’assouplir au vu des orientations de densification des zones urbaines afin de préserver les sols.
C’est plus particulièrement la promotion immobilière qui sera pénalisée et la construction de la maison individuelle ; ce marché s’était un peu redressé à la suite du plan de relance de 2014 et constitue le choix aspirationnel des ménages français, mais il compte parmi ses accédants des ménages plutôt modestes qui sont les plus touchés par cette crise.
Références
1SondageOpinionWaypour Artemis courtage, 2e édition du 22 au 23 janvier 2020, questionnaire auto-administré par internet (CAWI, Computer-Assisted Web Interviewing) auprès de 1002 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus
2SondageAudirep pour le Groupe BPCE mené 3 fois par an depuis février 2019. Questionnaire auto-administré par internet (CAWI, Computer-Assisted Web Interviewing) auprès de 2050 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus en avril 2020 et dont les résultats ont été publiés en juin 2020
3Conjoncture Logementflash 330 : une publication de BPCEL’Observatoire d’Octobre 2020
4Baromètre LPI-SeLogerde mai 2020 (LPI : Les Prix Immobiliers).
5Source CGEDD(Conseil Généralde l’Environnement et du Développement Durable), SDES (Service de la Donnée et des Etudes Statistiques) Sit@del2 (base de données sur la construction neuve)
6Pour avoir le droit à MaPrimeRénov’, il faut :
- Être propriétaire d’un logement construit depuis plus de 2 ans ;
- Faire réaliser les travaux par une entreprise Reconnues Garantes de l’Environnement (RGE).
7Les propriétaires occupants et les copropriétaires pourront déposer leur demande d’aidedès le 1er janvier 2021, les propriétaires bailleurs pourront le faire dès le 1er juillet 2021.