Perspectives 2020-2021 pour l’immobilier de logements : changement de paradigme ou procrastination ?

L’arrêt quasi-total pendant 6 semaines des chantiers, engendré par l’état d’urgence faisant suite à l’épidémie de Covid-19, a bouleversé le secteur de la construction et du bâtiment. Les acteurs, avec le soutien des instances professionnelles, se sont immédiatement mis en ordre de marche pour reprendre leur activité. Cependant, l’inertie du secteur et les conditions contraintes de la reprise (règles sanitaires à respecter) limitent la productivité.

• Le nombre total de logements mis en chantier cumulé de mars à mai 2020 est en retrait de 44% par rapport à la même période en 2019 soit, lissé sur l’année 2020, une estimation de chute d’activité de 24% par rapport à 2019 (avec environ 100.000 mises en chantier en moins au cumul des logements individuels et collectifs).¹
• Concernant le marché des maisons individuelles en secteur diffus, l’activité devrait se contracter fortement en 2020, sous le double effet de la reprise en mode dégradé et d’un cœur de cible de ménages plus modestes que la moyenne des acquéreurs pour l’ensemble des projets ; plus impactés économiquement et plus concernés par le durcissement des politiques d’octroi de prêts.

Fin 2019, le marché de l’immobilier de logement ancien était toujours porteur, avec un niveau exceptionnel des ventes (1 063 000 transactions dans l’ancien, soit +11,4% par rapport à 2018), soutenant le marché du logement au global puisque représentant les 9/10^e du marché du logement.²

La construction du neuf était déjà sur une inflexion baissière fin 2019 qui s’annonçait durable avec le resserrement des aides de l’Etat depuis 2 ans.³

Le redémarrage des chantiers en mode dégradé, en allongeant les délais de livraison, est susceptible de décourager la demande pour le neuf qui pourrait alors se tourner vers l’ancien ou être reportée sine die.

En mai 2020, une étude Xerfi⁴ indiquait : « les chefs d’entreprises n’envisagent pas, dans leur majorité, un retour aux pleines capacités de production avant 3 à 6 mois. »

Déjà, fin 2019, un report des ventes du neuf était anticipé sur l’ancien du fait du recul de l’offre dans le neuf selon l’observatoire de l’immobilier de la FPI.⁵

• La baisse des mises en chantiers depuis 2 ans, portée par la décroissance des logements collectifs hors résidences, s’accompagne d’une baisse plus importante des permis de construire.⁵
• Inévitablement la tension du logement neuf fait monter les prix, ce qui conduit à une baisse des ventes et à différer la signature de nouveaux programmes.⁵

Le rythme d’instruction des demandes d’autorisations de construire était très bas pendant le confinement et n’a repris que progressivement.

L’ampleur du rebond en 2021 pour le marché du neuf sera limité, conséquence des délais longs de production inhérents au secteur de la construction et dans les limites des capacités productives. Il est estimé à 325.000 le nombre de mises en chantier (+4%) sur l’année.

A ce stade, il s’agit encore de conjectures. Restons prudents sur la vision d’avenir. Elle est intimement liée à l’évolution de l’épidémie et au comportement des ménages. L’attachement des français à leur logement ne se dément pas, mais la période d’incertitude aura remodelé des projets : plus verts pour certains, remis à plus longue échéance pour d’autres.

Pour en savoir plus, consultez les analyses de BPCEL’Observatoire :

Références

¹SDES – Sit@del2
²Chambre des notaires_décembre 2019
³CEGC – Rapport d’activité 2019
⁴Xerfi – les entreprises du bâtiment face à la crise (Juin 2020)