Sécuriser le rendement locatif : le moment venu pour la garantie loyers impayés ?

Alors qu’elle a été créée il y a 40 ans, la garantie de loyers impayés n’a, jusqu’ici, pas encore connu le développement espéré. Mais face aux crises actuelles, de la covid19 et de la guerre en Ukraine, affectant le pouvoir d’achat des ménages, elle pourrait s’imposer comme la solution permettant au marché de l’immobilier locatif d’être résilient. Un tour d’horizon a été organisé le 30 mars dernier par CEGC, réunissant des représentants de l’ensemble des parties prenantes.

Un besoin réel, ancien et massif

« Le besoin de sécuriser les loyers des propriétaires-bailleurs est aussi ancien que profond, mais il devient désormais pressant compte tenu du contexte de crise actuel » a posé dès le début de la table-ronde Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, dont la connaissance du marché est respectée par le plus grand nombre. 

Son constat repose sur deux observations. D’une part, la garantie des loyers impayés, outil pourtant bien connu, ne couvre qu’environ 18% des contrats de location issus du parc immobilier privé, le reste reposant largement sur le système des cautions personnelles, assez aléatoires dans sa mise en œuvre. D’autre part, le taux de risque, qui évolue jusqu’à présent entre 2 et 3%, ne serait en rien stabilisé. Il pourrait tout à fait connaitre une croissance sous l’effet de la crise économique et énergétique provoquée par la guerre en Ukraine, et des effets tardifs mal évalués de la crise de la covid19.

Des facteurs de risques évidents

Pour Alain Tripier, économiste et sociologue, dont de nombreux travaux portent sur le marché immobilier, la solvabilité des ménages locataires mérite en effet attention. Selon lui, la situation était déjà tendue avant les crises : « Pour les années 2017/2018, si le taux d’effort moyen pour le logement en France était de 32%, il montait déjà jusqu’à 45% pour le quartile des locataires modestes ou très modestes, ce qui est déjà énorme. » détaille-il. Et d’ajouter : « Mais à présent, plusieurs facteurs pourraient jouer défavorablement : l’augmentation du coût de l’énergie, jusqu’à 400 euros par an et par ménage pour une moyenne actuelle de 2400 euros ; l’instabilité de l’emploi dans les secteurs les plus difficiles car tous les effets de la crise de la covid19 ne sont pas passés ; enfin, l’explosion du coût des matières premières qui renchérit considérablement les travaux de mise aux normes des habitations et cela concerne bien entendu les propriétaires occupants mais également les propriétaires-bailleurs, déstabilisés par cela et par le manque de solvabilité potentiel de leurs locataires. ».

Un risque encore contenu selon les administrateurs de biens

Certains professionnels sont moins alarmistes. Denis Géniteau, président de la commission gestion locative de l’Unis et dirigeant de Perenium considère que la situation est restée jusqu’à présent stable : « Les chiffres du ministère de la Justice sur les contentieux opposant locataires et bailleurs n’ont pas évolué avec la crise. En outre, comme l’a montré l’Observatoire national des impayés de loyers, tout au plus a-t-on assisté jusqu’ici à des retards ou à des décalages, mais rien de plus. ». Et quand Henry Buzy-Cazaux le questionne sur ce que lui inspirent les facteurs de risques actuels, il ne parle pas de tempête en vue mais anticipe plutôt des vagues.

Deux points en faveur de la sécurisation des investisseurs immobiliers

A mieux y regarder, on comprend néanmoins que cette sécurisation accrue des propriétaires bailleurs serait utile à deux niveaux. D’une part, afin d’assurer la stabilité des montages de ceux déjà engagés dans un projet d’investissement immobilier, afin qu’ils ne soient pas mis en défaut. D’autre part, la garantie des loyers impayés pourrait être également un outil permettant de rassurer les banques prêteuses à des particuliers désireux de devenir investisseurs, et donc de soutenir l’investissement dans l’immobilier.

« A l’heure actuelle, nous ne regardons pas dans le dossier d’emprunt soumis si une garantie des loyers impayés est prévue par l’investisseur » indique Emmanuelle Renon, directrice clients de CEGC. Elle poursuit : « Pour l’avenir, il est certain que si le dossier est un peu juste, c’est-à-dire si on pense qu’en cas de défaut du locataire, l’emprunteur aurait des difficultés à rembourser son prêt, anticiper le recours à une GLI est préférable. ».

Le risque « loyers impayés » : le plus redouté des investisseurs 

Les acteurs les plus sensibles au sujet sont les propriétaires, représentés lors de cette rencontre par Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI : « Un investisseur doit rembourser un crédit. En cas de retard, la banque prêteuse sera extrêmement rapide à réagir. Et le temps nécessaire pour faire face au défaut de paiement en utilisant le mécanisme d’une caution est parfois long. ». Et il complète : « Viennent après la crainte des dégradations et des nuisances produites par le locataire, puis le risque de ne pas pouvoir récupérer le logement quand ils en auront besoin. ». Or, rappelle-t-il, les deux tiers des biens privés sont auto-gérés par leurs propriétaires. Les ressources pour faire face à la survenance de ces risques sont limités.

Dès lors, questionne Henry Buzy-Cazaux, comment expliquer que la GLI, qui permet de se sécuriser face à ces risques, ne soit pas davantage utilisée ? Et Pierre Hautus de répondre : « Car ils ne la connaissent pas et, s’ils la connaissent, ils ont la perception que cela n’est pas rentable. ».

Pour les locataires, l’enjeu est plus large

Dernier à intervenir, David Rodrigues, responsable juridique de l’association de consommateurs CLCV, a fait part du point de vue des locataires. Pour ce dernier, l’avenir serait plutôt à la GLI ou aux garanties de ce type : « La caution personnelle est surtout un moyen de vérifier l’ancrage social du candidat locataire, bien plus qu’une garantie financière. Elle rassure bien au-delà de son efficacité réelle. ». Et de pointer les problèmes de rédaction, de procédure, du montant réellement garanti et de sa durée dans le temps. « La GLI ou garanties de ce type sont bien plus efficaces pour le propriétaire. » constate-t-il. La GLI est-elle juste pour le locataire ? « C’est son principal défaut, qui peut être corrigé si les critères ne sont pas automatiques, mieux calibrés, étudiés précisément et individuellement. ». On le comprend : l’enjeu pour les locataires est d’abord l’accès au marché locatif et donc que ce dernier devienne plus fluide, plus à même de s’articuler avec les évolutions de la société.

GLI : une solution vertueuse, créatrice de valeur pour tous les acteurs

« C’est pour cette raison que CEGC a décidé d’entrer sur le marché » explique alors Emmanuelle Renon. Et de poursuivre : « Les données du Groupe BPCE sur les quelques 300 000 demandes de cautions de crédits immobiliers que nous analysons chaque année, soit près du quart du marché, nous confèrent une connaissance remarquable de la fiabilité des français en matière de capacité à payer un crédit mensuel. Grâce à cela nous pouvons comprendre et accepter des dossiers des CDD de la fonction publique, les bénéficiaires d’allocations handicap, les TNS ou bien encore les intermittents du spectacle et, de fait, contribuer à fluidifier le marché et à le sécuriser. ». Puis de conclure : « Enfin, vis-à-vis des administrateurs de biens, nous n’analysons que les dossiers qu’ils ont présélectionnés. De fait, nos interventions se complètent et se valorisent mutuellement, donc chacun y gagne. ».

On l’aura compris, le contexte et les attentes des différents acteurs se prêtent donc bien désormais au développement de la garantie des loyers impayés. Reste à faire preuve de pédagogie. Et, en la matière, cela consiste à prouver que la GLI préserve la rentabilité locative.