Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

2021 s’est révélée une année de forte reprise, prolixe pour les transactions dans l’ancien et a mis en évidence un rattrapage sur le marché du neuf après les mises à l’arrêt des chantiers de 2020. Rebond sans doute aussi lié à une anticipation de la remontée des prix, des taux, de la mise en application des nouvelles lois environnementales et dans un contexte de surinvestissement de la sphère privée (recentrage sur le quotidien, son environnement, ce qui a avivé les souhaits d’aménagement de l’habitat). Les ménages aisés, plus nombreux à être concernés par le télétravail ont eu davantage l’opportunité de se déplacer vers des villes moyennes ou en grande couronne d’Île-de-France pour plus d’espace et de verdure. Un mouvement qui tend à se tasser à partir du 3è trimestre 2021, lisible dans les transactions, la production et les intentions déclarées des Français. 2022, qui de surcroît est une année d’élection présidentielle, s’annonce moins fébrile.

publié le : 02 / 03 / 2022
Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

2021, une progression spectaculaire pour l'immobilier de logement

2021 est une nouvelle année record pour le marché de l’immobilier de logement, en lien avec le dynamisme des transactions immobilières dans l’ancien qui représentent les 9/10è du marché et la progression du nombre de prêts aux logements accordés :

  • 1 201 000 transactions dans le résidentiel ancien fin novembre soit + 17,5 % sur 1 an1 et + 14,5 % depuis 2019 si l’on fait abstraction de l’année 2020 et son contexte sanitaire2

  • 274 Md€ de prêts à l’habitat soit + 6,4 % par rapport à 2020 ; un montant qui surpasse celui de 2019 (258 Md€) :
Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

Cependant, l’Observatoire Crédit Logement/CSA observe depuis la fin de l’été 2021, un ralentissement dans le nombre de prêts accordés qui va au-delà de l’affaissement saisonnier habituel du marché3

L’année en dents de scie du nombre de prêts accordé en est une illustration. Ainsi, la fin de la période de confinement début mai 2021 a déclenché une forte reprise des demandes de prêts immobiliers. Cependant, le tassement intervenu après la hausse spectaculaire du 1er semestre, indique l’aboutissement du rattrapage :

 

Ensemble des marchés des crédits immobiliers3

Variation observée en glissement annuel…

2021

Semestre 1

2021

Semestre 2

Production de crédits

+ 15,9 %

- 4,1 %

Nombre de prêts accordés

+ 16,2 %

- 5,9 %

 

Cette contraction est concomitante avec la hausse des prix du logement et le resserrement de l’accès au crédit  :

  • Des phénomènes exogènes lisibles, selon l’Observatoire, sur le 2d semestre, avec une baisse moins rapide du montant global de crédits que celle de leur nombre, ce qui conduit à une progression du montant moyen des prêts octroyés sur la période3.

Pour mémoire, la mise en œuvre par les banques des règles d’octroi de crédits immobiliers  issues des recommandations du HCSF4 fin 2019 a été progressive sur certains critères jusqu’en décembre 2020, et les banques ont ainsi ménagé la transition en gardant une offre dynamique en 20213.

  • Les déclarations d’intention d’achat en cours ou à 12 mois sont en recul selon le baromètre « Epargne et placement BPCE / Audirep » de novembre 20215 au contraire de la vague de mai 2021, ce qui corrobore le reflux amorcé. Le recul plus fort des intentions d’achat concerne plusieurs profils :
    • les plus jeunes (18-34 ans),
    • les ménages aux revenus modestes (< 1500 €/mois),
    • mais aussi des ménages aux revenus les plus aisés (> 5000 €/mois),

ce recul prévisionnel devrait toucher plus particulièrement les primo-accédants et les investisseurs.

Le sujet de l’immobilier, cher aux Français, pourrait s’inviter au cœur des débats des candidats aux élections présidentielles :

  • Selon Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du Groupe BPCE, dans sa conférence de presse du 18 janvier 20225, « les projets immobiliers sont la grande affaire des Français ». Or, « l’évolution des projets immobiliers français montre un début de circonspection, voire d’éviction du marché, face à la montée des prix… Ce recul des projets devrait accompagner d’autres facteurs de ralentissement qui devraient progressivement entrer en action, notamment les incertitudes créées par les nouvelles réglementations thermiques ».
  • Dans un article pour Capital le 3 janvier 2022, « 2022, une année immobilière de vérité », Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, précise : « … l’extinction des aides covid et du fameux quoi qu’il en coûte va rendre la situation des Français par rapport au logement difficilement tenable, pour le paiement des loyers… pour supporter les mensualités de remboursement des crédits immobiliers… pour absorber les taxes et impôts divers associés au logement… ».

 

La crise sanitaire continue de renforcer la confiance des Français dans la pierre et revisite les critères de choix de l’habitation

La crise sanitaire a provoqué « un recentrage des ménages sur leur habitat » poursuit Alain Tourdjman du Groupe BPCE5.

Selon un sondage Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat d’octobre 2021, « Les Français et l’immobilier : les multiples facettes de l’achat immobilier »6 :

  • L’attraction de l’immobilier de logement pour les Français, historiquement haute, continue de progresser en 2021: 90 % des Français estiment que devenir propriétaire de sa résidence principale est toujours un bon investissement ;

  • La volonté d’avoir un extérieur, un logement plus grand, de rejoindre des zones moins densément peuplées a mûri à l’occasion des confinements. La part croissante du télétravail a facilité la bascule et les perspectives d’éloignement pour les bénéficiaires, d’autant plus facilement lorsqu’ils étaient propriétaires d’une résidence secondaire :
    • 18 % des Français ont déménagé au cours des 18 derniers mois (7 % en lien avec la crise sanitaire) : une proportion qui monte à 33 % pour les propriétaires d’une résidence secondaire ;

    • 69 % ont été motivés ou sont motivés par la volonté d’avoir un extérieur, 67 % par avoir un logement plus grand, 60 % pour être dans une zone moins densément peuplée.
Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021
Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

L’empreinte de la crise sanitaire est aussi visible sur quelques régions ou villes moyennes qui ont bénéficié de l’élargissement du télétravail, même si la déformation du marché immobilier reste limitée

La hausse des prix en France métropolitaine est un indicateur du dynamisme de l’immobilier de logement et la répartition dessine l’attractivité des régions et des typologies de biens.

  • En France métropolitaine, la hausse des prix des logements anciens se poursuit (+ 7,4 % en année glissante au 3è trimestre 2021) selon les Notaires de France1.

  • La déformation de la demande vers la province et les maisons perdure, même si elle est à relativiser au regard du volume global des transactions générées:

    • + 8,8 % pour l’indice des prix en province, tous biens confondus, contre + 4 % en Île-de-France (en année glissante pour le 3è trimestre 2021), ce qui traduit le un pouvoir d’achat plus fort pour certains habitants des grands centres métropolitains qui se déplacent vers les villes moyennes, par rapport à celui des populations locales ; 

    • + 9 % pour l’indice des prix des maisons anciennes contre + 5,2 % pour l’indice des prix des appartements anciens (en année glissante pour le 3è trimestre 2021), ce qui montre l’attractivité de cette typologie de biens à l’issue des confinements. Les progressions de prix sont encore plus contrastées en Île-de-France (+ 7 % contre + 2,5 %).
Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

La poussée d’attractivité de certaines régions est plus spécifiquement visible dans les chiffres mis en avant par Century 21 à l’occasion de sa conférence de presse du 14 janvier 2022 :

Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

Yann Jéhanno, président de Laforêt France, réseau d’agences immobilières du groupe Arche, interviewé par Immomatin le 19 janvier 2022 revenait également sur les transactions dans son réseau en 2021 avec un constat similaire :

  • « C’est dans les régions que la baisse des mises en vente est la plus spectaculaire (- 23 %)… Jamais les stocks n’ont été aussi bas… 2 régions attirent les clients, la Bretagne et la Normandie, très prisées depuis 18 mois… Elles attirent des Parisiens à un fort pouvoir d’achat… »

Une déformation de la morphologie du marché qui reste cependant limitée : les Notaires du Grand Paris annoncent pour 2021 un très bon niveau de transactions dans l’ancien en Île-de-France, tout en soulignant « une accalmie de l’activité en fin d’année après une période de forte accélération) »7 (accalmie qui, à l’instar de l’échelle métropolitaine, laisse présager un ralentissement en 2022) :

  • 43 230 ventes de logements anciens enregistrées en Île-de-France de septembre à novembre 2021, soit - 14 % en année glissante -un recul à relativiser car la période en 2020 bénéficiait d’un fort rattrapage faisant suite au premier confinement ;

  • L’activité en volume marque le pas mais reste encore 9 % au-dessus des ventes moyennes calculées sur les dernières années pour la période.

La forte poussée des prix de la Grande Couronne, très largement supérieure à celle des biens de Paris et de la Petite Couronne, illustre parfaitement l’orientation des ménages vers plus d’espaces, un coin de verdure, un environnement facilitant le télétravail7.

Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

Le DPE (diagnostic de performance énergétique), devenu juridiquement opposable depuis juillet 20218 : « un impact probable sur le prix, et possible sur la localisation et la nature du bien »5

Selon Alain Tourdjman,  directeur des études et prospective du Groupe BPCE, « l’effet du DPE devrait s’accroître quand le marché se détendra, l’effet de sélectivité (étant) plus sensible lors des retournements … mais l’aide à la rénovation est de nature à pondérer les effets disruptifs sur les prix et la localisation ».

La refonte du DPE prévue par la loi Elan9 promulguée en 2018, et notamment l’opposabilité juridique des informations contenues dans le DPE, sont appliquées depuis le 1er juillet 2021. L’instauration de contraintes progressives pesant sur les logements les plus énergivores (étiquettes énergétiques E, F et G) destinés à la location (à compter de 2023, travaux de rénovation obligatoires pour les logements classés F ou G, avant révision des loyers ; location interdite à compter de 2025 pour les étiquettes G, de 2028 pour les F, et de 2034 pour le E), vont contraindre les bailleurs et mettre sous pression la demande en logement des ménages.

Plusieurs articles sont parus sur l’attrait pour l’achat de biens énergivores, en jouant sur leur décote avec la perspective de les rénover. Pour référence, un article du 17 janvier 2022 dans Capital mentionnait le constat par la plateforme SeLoger d’un afflux d’annonces de vente pour des biens d’étiquettes F et G dans certaines villes10.

Néanmoins, selon les Notaires de France, « si la modification du DPE a pu laisser augurer d’une augmentation des volumes de vente des biens en classes F et G, les bases immobilières notariales, en l’état actuel, ne confortent pas cette analyse. Il apparaît trop tôt de pouvoir affirmer que cette tendance puisse exister »1.

Ce qui est lisible à ce stade : « la performance énergétique globale du parc immobilier s’est, de façon générale, améliorée sur 10 ans »1.

 

Le marché du neuf, qui avait rebondi dès la sortie du confinement en mai 2020, continue son rattrapage, mais est toujours entravé par les multiples difficultés à produire

Sur l’ensemble de l’année, 471 000 logements ont été autorisés à la construction11 :

  • Soit + 18,9 % par rapport à 2020,
  • Et + 3 % par rapport à la période mars 2019 à février 2020 pour faire abstraction de la période de contexte sanitaire qui avait considérablement freiné le marché du logement neuf.

Dans le même temps, l’estimation de logements commencés est légèrement en baisse :

  • 386 700 logements mis en chantier: + 10,7 % par rapport à 2020 et – 0,4 % sur la période de 12 mois avant crise (mars 2019 à février 2020).

Le rebond moins vigoureux des mises en chantier par rapport aux autorisations illustre les entraves de l’appareil de production :

  • Résultant de la crise sanitaire, les difficultés que rencontre le secteur de la construction du neuf (approvisionnement des matériaux, hausse des prix des matières premières, pénurie de main d’œuvre qualifiée…) s’additionnent aux facteurs structurels (rareté et cherté du foncier, accroissement des règles et normes de constructions…) ;

  • Toutefois, le point bas atteint en 2021 n’a pas rejoint ceux de 2009 ou 2015 grâce à un contexte de vive reprise et d’appétence des français en matière d’immobilier résidentiel.

Comme pour le marché des transactions de l’ancien, il est constaté un léger ralentissement sur la fin d’année 2021, les logements autorisés étant l’indicateur avancé de la production à venir ; phénomène plus marqué pour les logements individuels.

Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021

Alors que le stock de logements neufs a diminué au 1er trimestre 2021 faisant suite au regain des ventes en sortie de 1er confinement, les stocks se sont peu à peu reconstitués avec la reprise des chantiers en 2021 pour atteindre un niveau légèrement supérieur par rapport au 4è trimestre 2020, sans toutefois retrouver le niveau du 4è trimestre 201912 :

  • L’encours des logements neufs disponibles au T4 2021 : 95 200 logements ;
  • Pour mémoire, l’encours au T4 2020 : 94 900 logements (- 9,1 % par rapport à fin 2019).

Le sujet reste au cœur des préoccupations pour 2022 : le mode dégradé de production imposé par les mesures sanitaires, et les difficultés d’approvisionnement en matières premières restent un frein à une reconstitution rapide du stock.

Le marché de la maison individuelle s’est très bien porté en 2021 mais connaît un mois de décembre décevant

139 600 ventes de maisons individuelles sur 2021, soit une embellie de + 21,5 % sur 1 an glissant, mais un ralentissement plus brusque que pour le marché de l’ancien ou le marché de la construction neuve en général13 :

  • - 13.9 % en décembre 2021 et - 3,0 % en évolution trimestrielle, l’année 2021 finit moins bien qu’elle avait commencé.
Léger recul attendu pour le marché du logement en 2022 après la fièvre immobilière et les niveaux records de 2021
  • Le ralentissement de fin d’année est plus marqué que pour l’ensemble du marché du logement, sans doute en lien avec son cœur de cible de ménages plus modestes que la moyenne des acquéreurs : plus impactés économiquement et plus concernés par le durcissement des politiques d’octroi des prêts4.

  • Pour mémoire, les ménages aux revenus modestes montraient un recul plus fort des intentions d’achat de logement dans le baromètre « Epargne et placement BPCE / Audirep » de novembre 20215.

Pour en savoir plus, consultez les analyses de BPCEL’Observatoire :

  • Conférence de presse – Les projets immobiliers des Français, conjoncture et prévisions 2021 2022 - PDF (2,63 Mo)
    Télécharger
  • Conjoncture Logement – Flash n° 348 - Janvier 2022 - Probablement moins de fébrilité en 2022 - PDF (1,92 Mo)
    Télécharger
  1. Chambre des notaires – Note de conjoncture immobilière – N° 54 – Janvier 2022
  2. Notaires de France, communiqué de presse semaine de l’immobilier du 13 au 17 décembre 2021
  3. L’ObservatoireCreditLogement / CSA : conférences du 21 janvier 2020 « 4ème trimestre 2019 », du 19 janvier 2021 « 4ème trimestre 2020 », du 20 janvier 2022 « 4ème trimestre 2021 »
  4. HCSF : le Haut Conseil de Stabilité Financière est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble. Le 20 décembre 2019, le HCSF a émis une recommandation aux établissements de crédits et relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier résidentiel. Cette recommandation a été ajustée le 27 janvier 2021.
  5. Conférence de presse d’Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du Groupe BPCE, le 18 janvier 2022 : « Les projets immobiliers des Français : conjoncture et prévisions 2021/2022 » et le baromètre « Epargne et placement BPCE / Audirep » de novembre 2021 (https://groupebpce.com/etudes-economiques/rendez-vous-immobilier-conjoncture-et-perspectives-janvier-2022)
  6. Sondage Harris Interactive « Les Français et l’immobilier : les multiples facettes de l’achat immobilier » pour le conseil Supérieur du Notariat du 5 au 15 octobre 2021. Questionnaire autoadministré par internet (CAWI, Computer-Assisted Web Interviewing) auprès de 1637 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus. Comparaison avec les résultats de la vague précédente du 28 juin au 8 juillet 2019, méthodologie identique, échantillon de 1505 personnes.
  7. Source ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris, communiqué de presse mensuel du 27 janvier 2022 « Conjoncture immobilière francilienne en novembre 2021 : un ralentissement des volumes de ventes et des augmentations de prix plus modérées »
  8. Diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a perdu son caractère purement informatif pour devenir pleinement opposable. Sa méthode de calcul a été revue pour être plus fiable, et il a également été rendu plus lisible.

    L’article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, rend également désormais obligatoire la réalisation d’un audit énergétique en cas de vente de certains logements appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G  Cette mesure entrera en vigueur le 1er septembre 2022.

    Plus d’informations sur https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe

  9. Loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018, ayant principalement pour objectifs de construire plus, mieux et moins cher, restructurer et renforcer le secteur du logement social, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale, et améliorer le cadre de vie.

  10. Article Capital du 17 janvier 2022 : « Immobilier locatif : ce que vous pouvez gagner à investir dans une passoire thermique ».

  11. ECLN (Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs, une enquête réalisée par le service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique dans sa version nationale depuis 1995), Statinfo n° 428 – construction de logements à fin décembre 2021

  12. ECLN, Statinfo n° 432 – commercialisation de logements neufs T4 2021, Statinfo n° 339 – commercialisation de logements neufs T4 2020

  13. Markemétron n° 72_décembre 2021