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Plus cher que l’ancien, l’immobilier neuf se distingue, une dernière fois cette année, par une fiscalité incitative en cas d’investissement locatif. Mais il offre d’autres atouts : le confort moderne, le respect des dernières normes, des garanties et l’absence de travaux pendant au moins dix ans.
Le prix de l’immobilier neuf est souvent de 15 % à 20 % supérieur à celui de l’ancien. Pourtant, ce type d’habitat livré tardivement après l’achat (vingt-quatre à trente mois) conserve de solides atouts. Dans le match qui l’oppose à l’ancien, le neuf reste imbattable sur certains sujets.
La fiscalité est un élément appréciable pour les investisseurs. Et particulièrement cette année, car sa fiscalité avantageuse disparaîtra définitivement le 31 décembre 2024. Cette période constitue donc la dernière fenêtre de tir pour réaliser un investissement locatif. L’offre actuelle concerne un achat en Pinel classique ou dans sa version Pinel +.
Eligibles à certains programmes immobiliers, ces deux dispositifs s’appliquent à condition de signer l’acte authentique chez le notaire au plus tard à la fin de cette année. Or, compte tenu des délais incompressibles consécutifs à une transaction immobilière (délai de rétractation, d’obtention du crédit, fixation de la date de signature chez le notaire), ce calendrier est tout à fait tenable pour se décider dans de bonnes conditions.
Pour obtenir un permis de construire, tout promoteur est obligé de respecter a minima la réglementation en vigueur en termes de construction, d’isolation phonique, d’accessibilité aux personnes handicapées, etc. Et en matière de confort thermique et de respect environnemental, la norme applicable depuis le 1er janvier 2022 est la RE 2020 (RE : pour « réglementation environnementale »). Pour autant, si on regarde de plus près l’offre actuelle, quelques opérations disponibles sur le marché ne sont pas toutes en ligne avec la RE 2020.
La raison ? « Compte tenu du ralentissement général du marché du neuf, on se rend compte que des programmes toujours commercialisés (en cours de construction ou livrés) disposent d’un permis déposé avant le 1er janvier 2022. Or, à cette époque, la réglementation en vigueur était la RT (réglementation thermique) 2012, moins exigeante en matière de performance énergétique », signale Anthony Perez, directeur général du groupe Alsei.
Même si ce sujet n’est pas mis en avant dans les brochures commerciales, cette précision mérite d’être connue avant de signer. En apparence anodine, ces réglementations changent la donne en ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE). « Alors que les programmes RE 2020 affichent un DPE avec la lettre A, ceux en RT 2012 avec du chauffage au gaz peuvent parfois afficher B ou C », précise Norbert Fanchon, président du groupe Gambetta.
Un achat en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) offre un bouquet de garanties en matière de malfaçons ou de dysfonctionnements. « La plus connue est la garantie décennale, qui couvre tout sinistre lié à la solidité ou à l’intégrité de l’immeuble ou du logement », rappelle Olivier Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris.
Comme son nom l’indique, cette assurance dure dix ans et démarre le jour de la réception des travaux. Valable deux ans, une garantie de bon fonctionnement couvre des réparations en cas de désordres ou de défauts du second oeuvre et de mauvais fonctionnement des équipements. « A cela s’ajoutent d’autres protections, comme la garantie de parfait achèvement et, si besoin, l’assurance dommages-ouvrage », complète Olivier Princivalle.
Un achat sur plans offre une certaine souplesse. « Sur demande, on peut proposer un autre agencement de l’appartement type, supprimer une cloison, réunir deux lots, changer l’emplacement du chauffage. Ces évolutions sont faisables, mais bien sûr tout va dépendre du stade d’avancement du programme », explique Olivier Bokobza, président de BNP Paribas Immobilier Promotion.
De plus en plus individualisées, ces propositions reflètent nos modes de vies actuels (lieu pour le télétravail, cloisons amovibles, espaces extérieurs).
La perspective de ne rien avoir à débourser pour de futurs travaux est un argument de poids en faveur du neuf. En théorie, ils sont inexistants pendant une bonne décennie, notamment pour ce qui concerne l’état général des parties communes de l’immeuble. Au niveau de la construction, « on est, en principe, tranquille pendant trente ans pour le ravalement de façade, et pendant cinquante ans pour la toiture », affirme Olivier Princivalle.
La profession de promoteur immobilier est très encadrée et réglementée. En matière de réalisation, « il existe tout de même une certaine homogénéisation de la qualité constructive et environnementale des logements neufs », affirme Olivier Bokobza. Après, il conviendra toujours de s’informer sur le standing de la résidence ciblée, la notoriété du promoteur et l’historique de ses réalisations.
Par Laurence Boccara – Les Echos – Publié le 5 mars 2024 à 12:00Mis à jour le 5 mars 2024 à 16:06
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