Immobilier : 3 questions sur les impayés de loyers

Entre la crise énergétique, l’inflation débridée et les risques sur le pouvoir d’achat des ménages, le sujet épineux des impayés de loyers revient en force dans l’actualité. Une proposition de loi à l’initiative des députés Renaissance, déposée le 18 octobre 2022 à l’Assemblée nationale, veut rendre possible la résiliation automatique du bail pour manquement aux obligations contractuelles du locataire. Elle entend aussi réduire les délais dans la procédure contentieuse du traitement des impayés de loyers.

Par ailleurs, l’Observatoire national des impayés locatifs, qui se réunissait le 3 novembre dernier, a affirmé qu’il n’y avait actuellement pas lieu de s’alarmer sur une hausse des impayés locatifs.

Pour autant, alors qu’a débuté la trêve hivernale, cette période qui court du 1er novembre au 31 mars de chaque année et pendant laquelle les locataires ne peuvent plus être expulsés de leur logement, des professionnels du secteur avertissent de difficultés croissantes dans le recouvrement des loyers. Le risque locatif est-il en train de monter ? Des parades sont-elles possibles côté propriétaires bailleurs ? Le point en trois questions clefs.

1. Les impayés de loyers augmentent-ils ?

Les derniers résultats de l’Observatoire national des impayés locatifs ne montrent pas d’augmentation majeure des impayés. « Il n’y a pas eu de hausse générale du nombre d’impayés dans le parc privé comme dans le parc social depuis le mois de juin », affirme dans un communiqué le ministère du logement. En dépit des craintes liées à l’explosion des factures énergétiques et à l’inflation galopante, jusque-là, « le taux d’impayés se maintient à un niveau constant, conforme à la normale. »

Un facteur explicatif tiendrait à la politique « airbag » des pouvoirs publics pour maintenir le pouvoir d’achat des Français . Pour Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement : « Le bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement, pour les charges individuelles comme collectives, protège les locataires et leur permet d’assurer le paiement des charges et des loyers. Aussi, l’impact de la hausse des coûts de l’énergie n’est pas encore perceptible en 2022. »

Ce constat plutôt rassurant est conforme aux précédents résultats de l’observatoire mis en place au début de la crise sanitaire. En effet, dès avril 2020, pour mieux cerner l’évolution des impayés de loyer, la délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (Dihal) avait commencé des échanges entre les professionnels du secteur du logement sur ce sujet. Ce qui a abouti, en novembre 2020, à la création dudit observatoire alors piloté par Emmanuelle Wargon, ministre du Logement.

Toutefois, alors que les craintes sur le choc inflationniste restent élevées pour l’année prochaine, le ministère du logement n’écarte pas le risque d’une montée des impayés. « Nous allons rester très vigilants lors du prochain appel de charges au premier semestre 2023 », précise Olivier Klein.

Des professionnels de l’immobilier avertissent de premiers signes d’un dérèglement en la matière . C’est le cas de Christophe Demerson, président de l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI), qui souligne « selon notre propre enquête réalisée entre mai et septembre 2022 auprès de nos adhérents, que nous avons communiquée à Olivier Klein, les impayés de loyers et de charges locatives sont depuis juillet en progression de 1 % à 2 % par mois. »

A son niveau, l’Agence nationale de l’information sur le logement (Anil), engagée dans la prévention des impayés de loyers, ne note pas cette année de hausse des consultations des ménages au travers de son réseau départemental des Adils pour des problématiques en lien avec des impayés de loyers. Mais, s’inquiète Louis du Merle, directeur juridique de l’Anil, « sur les 37.817 consultations observées entre janvier et septembre 2022, et ce à tous les stades des impayés, la part de celles qui interviennent après un commandement de payer [ouverture de la procédure judiciaire par le commissaire de justice qui peut aller jusqu’à l’expulsion locative] a augmenté. Ce qui veut dire que les locataires concernés ont déjà un pied dans des difficultés avérées et que les dettes de loyers sont importantes, de plusieurs mois. »

En 2021, dans ce réseau, les consultations qui se faisaient en amont du commandement de payer (donc à un stade moins grave) pesaient 35 % de l’ensemble. En septembre 2022, elles ne représentent plus que 29 %.

La difficulté d’appréhender la réalité du risque locatif réside aussi dans la définition de ce qu’est un impayé de loyers. « L’Observatoire se fonde sur du déclaratif, souligne Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI). En réalité, personne n’est capable aujourd’hui de définir et de mesurer le sujet. A partir de quand peut-on dire qu’il y a un impayé de loyer ? Pour certains ce sera dès la première lettre de relance, pour d’autres au bout de plusieurs semaines de non-paiement … ».

2. Qui peut se faire rembourser ses impayés de loyers ?

Pendant la période de la pandémie, les pouvoirs publics ont créé en 2021 un nouveau fonds d’aide aux impayés de loyers à hauteur de 30 millions d’euros. Celui-ci vient en complément du fonds de solidarité locative (FSL) déjà mis en place par les collectivités locales. L’objectif est d’augmenter pour les locataires en difficulté les capacités d’aides au paiement des loyers. Elles s’ajoutent aux aides sociales qui existent déjà mais toutes les personnes concernées n’ont pas le réflexe d’y recourir.

Le gouvernement n’a pas oublié les bailleurs dans ce dispositif. Une enveloppe supplémentaire de 20 millions d’euros a alors été prévue pour les indemniser en cas de maintien dans le logement des ménages qui devraient être expulsés avec le concours de la force publique. Cette aide peut être actionnée lorsque la préfecture juge préférable de ne pas procéder à l’expulsion.

L’an dernier, comme le précise l’Observatoire dans sa réunion de novembre, le fonds d’indemnisation des bailleurs n’aura finalement été abondé qu’à hauteur de 10 millions d’euros. « Deux ans de Covid ont fait baisser de façon artificielle les besoins », estime un observateur.

Reste que le gouvernement a indiqué, sans en communiquer le montant précis, que le fonds sera de nouveau abondé en 2022, « pour que les bailleurs, notamment les petits propriétaires privés, ne soient pas pénalisés par d’éventuels impayés.»

3. Quels recours face aux impayés de loyers ?

Avant tout, le bailleur doit agir vite et, dès le premier mois d’impayé, prendre contact avec son locataire afin de rechercher une solution amiable. Les tentatives de médiation sont à privilégier car la procédure pour recouvrer les sommes dues et qui peut conduire jusqu’à l’expulsion est complexe, longue – entre un an et deux ans ! – et coûteuse.

Si sa propre capacité financière le lui permet, car rien ne l’y oblige, le propriétaire peut proposer un plan d’apurement à son locataire. Il s’agit d’un accord amiable qui prévoit un étalement du remboursement de la dette sur quelques mois.

Plusieurs filets de secours peuvent être actionnés. Dans le cas où une personne ou un organisme s’est porté caution pour son locataire au moment de la signature du bail, comme la Garantie Visale [caution gratuite pour les locataires en mal de garants mise en place par Action Logement], le bailleur a intérêt dès le premier incident de paiement à informer la caution, laquelle devra être saisie si les circonstances empirent.

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, son propriétaire peut demander que ces sommes lui soient versées directement pour couvrir une partie des dettes. En contrepartie, le bailleur doit justifier de la signature d’un plan d’apurement avec son locataire.

Un locataire en grandes difficultés peut aussi obtenir comme vu précédemment une aide du FSL. Cette aide sera versée directement au bailleur. Si ce dernier a contracté une assurance, garantie des impayés de loyers (GLI) – ce qui est recommandé – , il doit prévenir son assureur dans les conditions et le délai prévus par le contrat. En général, celui-ci court pendant quarante-cinq jours à partir du premier impayé.

Pour se faire aider dans toutes leurs démarches et questions, bailleurs et locataires peuvent contacter le numéro national « SOS loyers impayés » (0805 160 075), mis en place par l’Anil. Ils pourront profiter d’un service gratuit de conseil juridique dispensé par plus de 500 juristes répartis sur tout le territoire. Ils peuvent aussi solliciter un rendez-vous en physique grâce aux 1.200 permanences du réseau des Adils.

Par Anne-Sophie Vion – Les Echos – Publié le 8 nov. 2022 à 10:17 – Mis à jour le 8 nov. 2022 à 10:30

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